房子变便宜了，为什么大家反而更不消费了呢？按理说，房价下跌，买房压力减轻，消费应该上升才对。但今年5月份以来正规配资平台，全国社会消费品零售总额的数据从6.4的高位出现持续下降，与此同时，这两年老百姓的储蓄率却在不断攀升。房价跌了，老百姓反而更不敢花钱了。
这背后藏着一个残酷的经济学真相：当一个社会的财富过度集中在房地产这一单一资产上的时候，房价下跌带来的财富幻觉的破灭，远超房价上涨时带来的老百姓购买力释放。
更深层次上，这场地产的下跌正在揭开我国经济转型中一个长期被掩盖的问题，那就是我们的收入分配结构被曾经的地产大时代所扭曲。
今天，我就从一个全新的视角给大家深度剖析房价下跌将如何引发一场系统性的财富重构，为什么说这场房地产的下跌是必要的阵痛，而普通人又该如何在这场大变局中找到方向？
我们先说一个很多人没有注意到的事实：过去20年中国居民财富的增长，主要靠的不是劳动所得，而是资产升值。百年给大家算一笔账，2003年的时候，北京二环内一套100㎡的房子，均价8000块钱，总价80万；2021年同样的房子均价涨到了15万，总价1500万。
18年的时间，账面财富增加了1420万。而同期，北京一个普通白领，月薪从3000块涨到了1.5万，18年累计工资收入也就200万左右，扣掉生活开支能存下50万就不错了。翻译一下，就是买对了一套房，顶得上一个人不吃不喝工作70年。
这就是过去20年中国财富增长的真相：不是劳动创造财富，而是资产升值创造财富。根据西南财经大学中国家庭金融调查的数据显示，2019年中国家庭总资产当中房产的占比高达69.5%，金融资产的占比只占到了20.4%；而美国家庭资产配置当中，房产占比只有27%，股票、债券、养老金等金融资产占比超过了60%。
更关键的数据是，2010年到2020年这十年间，中国城镇居民人均可支配收入年均增长7.1%，但同期主要城市的房价年均涨幅超过了12%，也就是说工资涨幅根本跑不赢房价涨幅。
那么为什么大家还觉得自己越来越富有了呢？
因为房价上涨制造了一种财富幻觉：我的房子从80万涨到了1500万，我就是千万富翁了。这种财富的幻觉支撑起了过去十年的消费繁荣。2015年到2020年，中国出境游人次从1.2亿增长到了1.7亿，奢侈品消费占到全球的比重从23%上升到了35%，私家车保有量从1.4亿辆增长到了2.8亿辆。这些消费的底气，不是来自工资上涨，而是来自于房价上涨。
但是，这种模式有个致命的缺陷，它是不可持续的。2021年潮水退去，从2021年下半年开始，主要城市的房价开始下跌，到2025年，一二线城市平均跌幅40%，部分三四线城市跌幅超过了50%。很多人以为房价跌了，买得起房的人多了，消费应该会好转，但现实恰恰相反。
我给大家看一组对比数据：2019年中国社会消费品零售总额41.2万亿，增速8%；2025年前三季度增速下滑到了4.5%。与此同时，居民储蓄率却在暴增，2019年末住户的存款余额是82.1万亿，2024年末住户的存款余额是151.2万亿，5年时间增加了69.2万亿，年均增长超过13万亿。
房价跌了，老百姓不仅没有增加消费，反而拼命存钱，为什么呢？
因为出现了经济学上所说的逆向财富效应，就是当资产价格下跌的时候，人们会感觉变穷了，从而减少消费。在中国这种效应被极度放大，因为房产占家庭资产的比重太高了。
举个例子，一个家庭2020年买了一套500万的房子，首付150万，贷款350万；到2025年，房子市值跌到了300万，但还欠银行320万本金，这就意味着即使把房子卖了，还要倒欠银行20万，加上之前的150万首付，一共损失了170万。
这种情况下，这个家庭还敢消费吗？
不敢，他们只会拼命工作、还房贷、压缩一切开支。而且，不只是高位买房的人受到影响，所有持有房产的人都会受到影响。好比你2015年200万买的房子涨到过400万，现在跌到了250万，虽然账面上还赚了50万，但是心里的感觉是亏了150万。
根据人民银行2025年第三季度城镇储户问卷调查，选择更多消费的居民占比只有19.2%，比上个季度又低了4.1个百分点；选择更多储蓄的居民占比高达62.3%，创了历史新高。多存钱、少消费，这就是财富幻觉消失后的真实现状。
房价下跌还带来了两个深层次的变化。首先，是代际财富转移通道被切断了。什么是代际财富转移呢？
就是父母这一代通过房产积累的财富传递给子女这一代。过去，这个通道很顺畅，父母在2000年买的房子100万，2020年涨到了600万，卖掉之后给子女做首付，子女再买一套1000万的房子；但现在，这个通道断了，父母2016年买的房子当时400万，现在只值250万，还欠银行200万贷款，不仅没办法给子女做首付，还要子女反向接济才能保住房子。
根据贝壳研究院的数据，2020年90后购房者当中有超过70%的首付款来自父母资助，到了2024年这个比例不足六成。在这个过程中，80后、90后成了这场跌价中损失较重的一代，60后、70后多数在房价低位的时候就买了房，即使现在跌了，账面上还是赚的；而00后、10后还没买房，反而因为房价下跌获得了上车的机会。
在2016~2021年这五年购房的家庭中，80后占比约38%，90后占比约29%，这意味着全国约9000万个80后、90后家庭在房价的相对高点接盘，按照平均每套房100万计算，这两代人的财富损失总额高达9万亿。
其次，是土地财政终结带来的城市分化。过去的20年，地方政府的财政收入高度依赖土地出让金，2021年全国土地出让收入8.7万亿，到了2024年只有4.9万亿，同比下降了16%，短短三年时间，土地出让金的收入从8.7万亿减少到4.9万亿，接近腰斩，土地财政难以为继。
城市之间的分化也就是时间问题了，有产业支撑、人口流入的城市，比如深圳、杭州、苏州，虽然土地财政收入下降，但税收收入还在增长，财政相对健康；但是，那些没有产业、人口流出的城市，则陷入了人口流出、房价下跌、土地卖不出去、财政收入下降、公共服务恶化、人口进一步流出的恶性循环。
看到这里，很多人会问，既然消费需要提振，为什么国家不能像美国和日本那样给每个人发钱刺激消费呢？答案就是中国和日本面临的情况完全不同。
首先，是产业结构不同，当年日本在房地产泡沫破灭前已经完成了产业升级，索尼、丰田、松下这些企业在全球产业链中占据着高端位置，能够赚取超额利润；但是，中国不一样，我们虽然是制造业大国，但在很多高端领域还是大而不强。
举个例子，中国虽然生产了全球70%的手机，但高通、三星、台积电拿走了产业链当中60%的利润，我们只拿到10%~20%。在这种情况下，如果贸然提高劳动力成本、提高工人工资，企业利润就会被进一步压缩，产业竞争力就会下降，产业就会外流。
其次，是国际环境不同，日本在上世纪90年代面临的外部环境总体还是和平、开放的，但中国现在面临的是美国全方位的遏制和打压，贸易战、科技战、金融战。在这种情况下，如果把大量资源用于刺激消费，就没钱搞科技攻关了。
所以，在当前的国际环境之下，刺激消费属于享受在当下，而科技自立自强则是赢在未来。因此，我们看到的是，一方面通过发放消费券等手段让消费不要掉下去，与此同时，把更多的资源集中到科技发展和高端制造业等“卡脖子”的领域去。
而且，我们只有在高端制造、尖端科技领域形成突破，才能通过产业升级提高劳动生产率，真正让老百姓的工资涨上去，最终实现可持续的消费增长，这是一条更艰难但也更健康的发展道路。
说到这里，很多人会说，道理我都懂，但落实到我们每个人的工作生活应该怎么办呢？百年想说的是，我们要深刻理解未来财富分配模式的变化，并针对性地做好布局。旧的财富分配模式是靠资产升值致富，谁先买房谁发财；而新的财富模式则是靠能力变现致富，谁有本事谁赚钱。对大家来说，这意味着：
第一，不要再迷信房地产投资，过去20年买房是最好的投资，但未来20年就不是了。如果你已经有一套自住房，就不要再想着去炒房，而应该把买房的钱拿去提升自己的职业能力，这种投入的性价比可能更高。
第二，是重视职业技能的积累。未来的高收入岗位将会集中在“十五五”规划提及的人工智能、半导体、机器人、生物医药、生物制造、新能源、新材料、高端制造、低空经济、航空航天、量子计算等很多新的领域，即使你不是理工科背景，也可以在这些产业链中尽量找到自己的位置，关键是要有一技之长，而不是靠关系、靠资源。
第三，调整资产配置，不要只会存钱，存钱只能保本，不能增值。当房产真正进入了“用来住而非用来炒”的时代，通过国债、黄金、基金等多元化的资产配置，你才能坐上滚滚向前的财富列车。
第四，是保持耐心，相信长期趋势。“十五五”规划明确提出要发展新的生产力，这会在未来五年创造大量的高薪岗位。根据工信部的预测，到2030年，光人工智能、半导体、新能源车、生物医药这四大领域就将创造千万个就业岗位，平均薪资是传统制造业的两到三倍。
应该说，房价的下跌不是偶然，而是必然，因为过去20年靠资产升值驱动的财富增长模式本身就不可持续，房价下行的本质是对过去扭曲的财富分配模式的一次纠偏。短期看，会有阵痛期，消费降级、财富缩水、信心不足，这些都是客观存在的。
但是，只有打破靠房产致富的神话，才能让社会重新回到靠能力致富的正轨；只有集中资源攻坚科技，才能让我们在国际竞争中占据主动；只有实现了产业升级，也才能让老百姓的收入真正提高。
要记住，很多伟大的转型往往都伴随着巨大的改革阵痛：1978年改革开放，有多少工人下岗；2001年加入WTO，有多少企业倒闭；2008年金融危机，又有多少人失业。然而，在每一次阵痛之后，居民的生活都变得更好了，中国经济也都实现了更大的跃升。而这一次，我相信也不会例外。
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